Le Valais se distingue par une proportion élevée de propriétaires, environ 55% de sa population. Ce chiffre tombe à 36% pour la Suisse. Cette particularité s’explique par différents facteurs comme une tradition historique de la propriété ou une qualité de vie appréciée dans le canton. Les coûts des terrains et logements, plus avantageux, y contribuent également. Le marché de l’immobilier demeure dynamique et attractif en Valais, comme l’a révélé le dernier « Indicateur immobilier » de la Banque Cantonale du Valais (BCVS) et de la Chambre immobilière valaisanne (CVI), paru en fin d’année 2025. Le canton voit les prix de ses logements en propriété augmenter, mais ils sont globalement plus abordables que dans le reste du pays. Et les conditions de financement sont actuellement favorables.
 

Des règles pour tous

Des règles strictes encadrent l’achat d’un bien, en particulier en matière de fonds propres et de capacité financière, car il implique un effort budgétaire important. Le salaire médian valaisan s’élevait à 6’434 francs bruts par mois en 2024 (7'024 francs en Suisse), pour un temps plein - ou 77’200 francs annuels. Que peut-on s’offrir avec un tel revenu ?

Les banques exigent un apport de fonds propres de 20% au minimum du prix d’achat pour une résidence principale et de 30% pour une résidence secondaire. Cette exigence vise à limiter le risque d’endettement excessif, tant pour l’emprunteur que pour le système bancaire. 

Les établissements seront aussi attentifs au revenu, qui doit être suffisant pour supporter le coût de la dette et les frais d’entretien de l’immeuble. La charge n’excédera pas le tiers des revenus ; elle se décompose d’un taux d’intérêt moyen théorique de 5% - bien au-dessus des taux hypothécaires actuels, mais la méthode de calcul anticipe d’éventuelles hausses -, de frais d’entretien d’immeuble de 1% et d’un montant d’amortissement annuel suffisant pour que le deuxième rang soit remboursé en 15 ans. Cette approche est identique à toutes les banques helvétiques, imposée par l’Autorité indépendante de surveillance des marchés financiers. La plupart d’entre elles, y compris la BCVS, mettent à disposition de leur clientèle des outils de simulation de calcul sur leurs sites Internet. Ils permettent d’évaluer la capacité financière et l’apport des fonds propres.

C’est quoi les fonds propres ?

Reprenons l’exemple d’une personne disposant d’un revenu annuel brut de 77'200 francs. Selon les règles évoquées ci-dessus, elle pourrait financer un bien d’environ 430'000 francs. Son apport personnel se monte à 86’000 francs (20%) - avec des charges annuelles maximales théoriques de 25'513 francs et la dette hypothécaire à 344’000 francs. Ceci sous réserve d’une situation professionnelle stable et de l’absence de charges importantes, telles qu’une autre dette.

Si les fonds propres sont en grande partie constitués de liquidités, ils ne se limitent pas à nos avoirs en espèces. Ils peuvent provenir de titres, de terrain, d’avances sur héritage, de donations ou même, pour un logement principal, de l’utilisation des capitaux de prévoyance pour autant que vous disposez au préalable de 10% d’apports. Le retrait du 2^e pilier n’est pas toujours conseillé. Une analyse approfondie de la situation personnelle est recommandée. 

Si son retrait peut faciliter l’accès à la propriété, il comporte des risques non négligeables : diminution de la rente à la retraite, imposition du capital retiré et une possible réduction des prestations en cas d’invalidité ou de décès. De plus, le montant retiré devra être remboursé en cas de vente du logement. La mise en gage constitue une alternative. Votre argent reste placé auprès et n’est soumis à aucun impôt.

Attention, il faut prévoir des fonds propres complémentaires de 3 à 4%, afin de financer les frais d’actes.

Le projet d’une vie

L’achat d’un bien immobilier s’inscrit dans un projet de vie à long terme. Une bonne préparation financière, un budget rigoureux et, si possible, la constitution précoce d’un 3^e pilier bancaire, flexible, permettent de renforcer la stabilité du projet. Les banques, en particulier celles bien ancrées dans le tissu local, jouent un rôle clé d’accompagnement et de conseil afin d’aider les futurs propriétaires à concrétiser leur projet en toute sécurité.