La demande pour les fonds immobiliers suisses n’a jamais été aussi forte et a atteint des niveaux records. En 2025, les fonds immobiliers auront procédé à plus de sept milliards de francs d’augmentation de capital, soit presque 10% de leur capitalisation boursière totale, battant ainsi le précédent record de 2021. 
 

L’alternative de l’immobilier

Dans un environnement de taux directeurs qui oscillent autour de zéro, les obligations suisses ne rapportant plus grand-chose, les investisseurs recherchent des alternatives comme l’immobilier afin d’obtenir un rendement plus élevé. Cette situation a permis cette année aux marchés immobiliers cotés d’afficher une performance supérieure à la moyenne historique qui se situe entre 5% et 6% par an. Par ailleurs, la fin d’année est la période où les fonds immobiliers offrent les performances les plus fortes. Il sera rapidement possible d’évaluer si cette statistique saisonnière se répétera, même si les valorisations actuelles peuvent tempérer les attentes. En effet, la valorisation des fonds se traite en moyenne à des niveaux élevés, une situation qui peut perdurer dans le temps. 

Mais il existe encore des fonds immobiliers où les valorisations sont attractives. Quelques fonds résidentiels sont encore sous-évalués par rapport au reste du marché, alors que la valorisation de la plupart des fonds commerciaux est très attractive. Si les taux d’intérêt continuent de rester bas et que l’économie ne rentre pas en récession, un effet de rattrapage pour ces fonds résidentiels est possible. Cependant, une rotation complète du marché vers les fonds commerciaux pourrait prendre plus de temps. Les craintes liées à la croissance économique rendent actuellement les investisseurs prudents sur ce type de biens. Ces derniers sont traditionnellement plus dépendants au cycle économique.

L’importance du choix

Les fondamentaux restent solides. D’un côté, la demande ne cesse d’augmenter et, soutenus par les effets d’une immigration et d’une croissance démographique positives, les taux de vacance continuent de baisser. De l’autre côté, l’offre est restreinte, la construction de nouveaux logements est souvent entravée par la réglementation. La pénurie de logements soutiendra des loyers élevés, malgré la diminution du taux de référence qui permet aux locataires d’obtenir une baisse de loyer. L’attractivité des fonds immobiliers n’est pour l’instant pas remise en question, ces derniers offrant en moyenne 2% de rendement, ce qui est, dans l’environnement actuel, intéressant. Le choix des fonds immobiliers sera important, les valorisations sont disparates. Il s’agit de sélectionner les fonds de bonne qualité à un prix correct. Un travail que nous effectuons quotidiennement pour nos solutions d’investissement.