J’ai récemment acheté un terrain pour construire ma maison. Avant de réfléchir aux plans, à l’aménagement intérieur et aux différentes couleurs, je me suis posé cette question : combien ce projet me coûtera-t-il ? J’ai donc ouvert mon tableau Excel, effectué de nombreuses recherches, consulté des spécialistes, comparé beaucoup d’éléments, et projeté plusieurs scénarios. Le résultat est sans appel : ma maison coûtera bel et bien plus cher que celle de mes parents, qu’ils ont construite dans les années 1980. Pourquoi mon projet, identique à celui de mes parents en termes de situation, de volumes et de surface, sera-t-il plus cher ? Comment expliquer ce renchérissement ? 

De nombreux facteurs influencent les prix de l’immobilier

La LAT (Loi sur l’aménagement du territoire), le faible taux de vacance, des taux d’intérêt en forte baisse, la démographie, l’immigration, l’inflation et le prix des matières premières, l’indice de volume de construction, influencent grandement les prix de l’immobilier. 

Comme tout bien échangé, un projet immobilier est soumis à la loi de l’offre et de la demande. Plusieurs éléments régissent cette paire. La LAT donne aux autorités le mandat de gérer l’utilisation du sol. En résumé, elle permet de définir les zones constructibles ou non, agissant ainsi sur l’offre (terrains à bâtir disponibles). Aujourd’hui, l’augmentation des zones à bâtir n’est pas monnaie courante. Il y a donc une raréfaction des parcelles, ce qui aboutit naturellement à une augmentation des prix. 

Le taux de vacance est un autre indicateur permettant d’évaluer le niveau de l’offre. En effet, il mesure, par région ou sur l’ensemble du territoire suisse, la part de logements vides. Force est de constater qu’il existe des différences entre les régions rurales et les régions urbaines. Voici quelques chiffres publiés par l’Office fédéral de la statistique sur le taux de vacance en Suisse, en Valais et à Genève pour 2020 et 2024 : CH : 1,73% vs 1,08% ; VS : 2,4% vs 1,43% ; GE 0,49% vs 0,46%. Ces données reflètent donc une baisse des logements disponibles sur le marché, maintenant une pression sur les prix, en particulier dans les zones à forte demande. 

Notre pays est attractif

A l’opposé, la demande peut être impactée dans le secteur immobilier par la démographie. Selon les données récentes, la population suisse continue de croître malgré un taux de natalité faible (1,39 enfant par femme en 2022). L’espérance de vie est passée en moyenne de 79 ans pour les femmes en 1982 à 85 ans en 2023 ; celle des hommes a progressé de 72 à 82 ans. De plus, l’attractivité de notre pays et sa qualité de vie attirent continuellement de nouveaux résidents. L’immigration nette indique une croissance de 98’851 nouveaux habitants en Suisse en 2023. En effet, 41,7% de la population suisse est issue de la migration. Cette croissance de la population alimente la demande pour des logements. 

Les taux baissent

La demande est influencée également par les taux d’intérêt, notamment les taux d’intérêt à 10 ans, souvent utilisés comme référence pour les emprunts à long terme (financement de la propriété). En Suisse, ces taux baissent depuis plusieurs trimestres maintenant. Cet environnement soutient l’activité sur le marché immobilier et permet à un grand nombre de ménages d’accéder à la propriété. La politique monétaire de la Banque nationale suisse (BNS) est accommodante au vu des perspectives d’inflation. Il est donc probable que l’environnement de taux bas persiste encore un certain temps, ce qui permettra de maintenir une demande soutenue. 

Finalement, le renchérissement des matériaux de construction impacte directement le coût de mon projet. L’indice des prix de la construction, qui scrute l’évolution des prix des matériaux, indique une progression de plus de 14% de ceux-ci depuis 2010. Imaginez le renchérissement depuis les années 80 ! Les salaires ajustés à l’inflation contribuent également à l’augmentation du coût de mon projet. 

En résumé, l’offre sur le marché est faible, la demande est robuste. L’inflation, sous ses différentes formes, contribue au renchérissement de mon projet. Sans grande surprise, le coût de construction de ma maison sera plus élevé que celui de mes parents. Et comme la pression sur les prix ne devrait pas diminuer ces prochaines années, il est fort probable que la maison de mes enfants aura un coût supérieur à la mienne.