Market Weekly - Wie lässt sich die Teuerung von Immobilienprojekten erklären?
Von Marc Farquet Der Bau meines Hauses wird mehr kosten als der Bau des Hauses meiner Eltern. Warum ist das so?
Der Bau meines Hauses wird mehr kosten als der Bau des Hauses meiner Eltern. Warum ist das so? Nachdem ich kürzlich ein Grundstück für den Bau meines Hauses gekauft hatte, stellte ich mir, noch bevor ich über Pläne, Innenausstattung und verschiedene Farben nachdachte, zunächst die folgende Frage: Wie viel wird es mich kosten? Also öffnete ich meine Excel-Tabelle, recherchierte ausgiebig, konsultierte Spezialisten, verglich viele Elemente und entwarf mehrere Szenarien. Das Ergebnis ist eindeutig: Mein Haus wird viel teurer sein als das meiner Eltern, das sie in den 1980er-Jahren gebaut haben. Warum wird mein Projekt, das in Bezug auf Lage, Volumen und Fläche identisch mit dem Haus meiner Eltern ist, teurer sein? Wie lässt sich dieser Preisanstieg erklären?
Viele Faktoren beeinflussen die Immobilienpreise
Das Raumplanungsgesetz (LAT), die niedrige Leerstandsquote, stark sinkende Zinssätze, Demografie, Einwanderung, Inflation und Rohstoff- und Baumaterialpreise haben einen grossen Einfluss auf die Immobilienpreise.
Wie jedes gehandelte Gut unterliegt ein Immobilienprojekt dem Gesetz von Angebot und Nachfrage. Mehrere Elemente regeln diese Wechselbeziehung. Das Raumplanungsgesetz (RPG) gibt den Behörden den Auftrag, die Bodennutzung zu steuern. Kurz gesagt ermöglicht es die Festlegung von Bauzonen und Nichtbauzonen und wirkt sich somit auf das Angebot (verfügbare Baugrundstücke) aus. Heutzutage ist die Ausweitung von Bauzonen nicht üblich. Es gibt daher eine Verknappung von Grundstücken, was natürlich zu einem Preisanstieg führt.
Die Leerstandsquote ist ein weiterer Indikator zur Beurteilung des Angebotsniveaus. Sie misst den Anteil leerstehender Wohnungen pro Region oder für die gesamte Schweiz. Es gibt deutliche Unterschiede zwischen ländlichen und städtischen Regionen. Hier einige vom Bundesamt für Statistik veröffentlichte Zahlen zur Leerstandsquote in der Schweiz, im Wallis und in Genf für die Jahre 2020 und 2024: CH: 1,73% vs. 1,08%, VS: 2,4% vs. 1,43%, GE: 0,49% vs. 0,46%. Diese Daten spiegeln daher einen Rückgang der verfügbaren Wohnungen wider. Es sind also weniger Immobilien auf dem Markt frei verfügbar, was den Preisdruck aufrechterhält, insbesondere in den städtischen Gebieten.
Kurz gesagt: Das Angebot auf dem Markt ist gering, die Nachfrage ist robust. Die Inflation in all ihren Formen trägt daher zur Verteuerung meines Projekts bei.
Unser Land ist attraktiv
Andererseits kann die Nachfrage im Immobiliensektor ebenfalls durch die Bevölkerung/ Demografie beeinflusst werden. Jüngsten Daten zufolge wächst die Schweizer Bevölkerung trotz einer niedrigen Geburtenrate weiter (1,39 Kinder pro Frau im Jahr 2022). Die Lebenserwartung ist von durchschnittlich 79 Jahren für Frauen im Jahr 1982 auf 85 Jahre im Jahr 2023 gestiegen, für Männer ist sie von 72 auf 82 Jahre gestiegen. Darüber hinaus ziehen die Attraktivität unseres Landes und seine Lebensqualität immer mehr neue Einwohner an. Die Nettozuwanderung zeigt für 2023 ein Wachstum von 98.851 neuen Einwohnern in der Schweiz. Tatsächlich haben 41,7% der Schweizer Bevölkerung einen Migrationshintergrund. Dieses Bevölkerungswachstum treibt die Nachfrage nach Wohnraum an.
Die Zinssätze sinken
Die Nachfrage wird auch von den aktuellen Hypothekarzinsen beeinflusst, insbesondere von den 10-Jahres-Zinssätzen, die oft als Referenz die Kosten der Eigentumsfinanzierung herangezogen werden. In der Schweiz sind diese Zinssätze seit mehreren Wochen rückläufig. Dieses Niedrigzinsumfeld unterstützt die Aktivität auf dem Immobilienmarkt und ermöglicht einer grossen Anzahl von Haushalten den Zugang zu Wohneigentum. Trotz dieser leichten Erholung ist die Geldpolitik der Schweizerischen Nationalbank (SNB) angesichts der Inflationsaussichten akkommodierend. Es ist daher wahrscheinlich, dass das Niedrigzinsumfeld noch eine Weile anhalten wird, was eine anhaltende Nachfrage ermöglichen wird.
Schliesslich wirkt sich die Verteuerung der Baumaterialien direkt auf die Kosten meines Projekts aus. Der Baupreisindex, der die Preisentwicklung der Materialien untersucht, zeigt einen Anstieg der Materialpreise um mehr als 14% seit 2010. Stellen Sie sich die Verteuerung seit den 80er-Jahren vor! Auch die an die Inflation angepassten Löhne tragen zur Erhöhung der Kosten meines Projekts bei.
Kurz gesagt: Das Angebot auf dem Markt ist gering, die Nachfrage ist robust. Die Inflation in all ihren Formen trägt daher zur Verteuerung meines Projekts bei. Mein Haus wird daher (wenig überraschend) teurer zu bauen sein als das meiner Eltern. Der Preisdruck dürfte in den nächsten Jahren nicht nachlassen. Und es ist sehr wahrscheinlich, dass das Haus meiner Kinder teurer sein wird als meines.