Le sujet est émotionnel. Quasi tous les propriétaires d’un bien immobilier éprouvent un fort attachement à leur maison ou à leur appartement. Pour ne pas être pris au dépourvu à l’heure de la retraite, mieux vaut mener une réflexion suffisamment tôt. Il n’existe aucune solution idéale, chaque situation est unique. Il y a pourtant un principe universel que tout propriétaire doit garder en tête : demeurer flexible pour être libre de ses choix et, au final, ne pas se trouver dans l’obligation de vendre son bien.
 

Que de questions

Aujourd’hui, le processus de réflexion doit prendre en compte une nouvelle donnée, dont on ne connaît pas encore tous les contours. Les citoyens suisses ont accepté la suppression de la valeur locative et, par ricochet, la fin de la déductibilité fiscale des intérêts hypothécaires et autres frais d’entretien. Quelles seront les conséquences pour les propriétaires ? Quand et comment seront mises en œuvre les nouvelles dispositions ? Pas simple de répondre aux interrogations. Mais il y aura des effets. 

Anticiper et planifier demeurent des leitmotivs pour vivre une retraite sereine. Les questions sont nombreuses. Elles sont liées à l’amortissement de la dette, aux liquidités nécessaires pour gérer son train de vie quotidien, aux travaux de rénovation, à l’adaptabilité de votre bien, à la succession. 

A 50 ans

Evoquons quelques pistes et réflexions avec un cas concret : celui d’un couple aujourd’hui âgé de 50 ans avec deux enfants (18 et 22 ans), propriétaire d’une résidence principale, dont la valeur est estimée à 1 million de francs, sur laquelle court une hypothèque au 1^er rang de 600'000 francs. A cette période de la vie, il devra analyser toutes les alternatives possibles pour investir son épargne de façon pertinente et assurer une flexibilité financière maximale lors de la retraite. Les voici : 

• L’amortissement indirect de son hypothèque, via le pilier 3a, reste possible, avec à la clé une économie fiscale liée à la déductibilité des primes. Cette solution permettra de décider, lors de la prise de la retraite, s’il souhaite conserver cette somme pour financer sa retraite ou réellement amortir la dette.

• Accélérer le processus pour diminuer la dette et les charges d’intérêts peut être réalisé avec la mise en place d’un amortissement direct. Cependant, cette solution ne permettra pas toujours, à l’aube de la retraite, de réaugmenter la dette, si le couple a besoin d’argent supplémentaire pour financer son niveau de vie. 

• Un investissement dans la caisse de pension, via un rachat d’années, peut constituer une bonne alternative pour placer son argent et ne pas amortir sa dette. Ces rachats permettent de réaliser une optimisation de la fiscalité souvent très intéressante. De plus, de tels versements impliquent une augmentation des prestations à la retraite (rente ou capital). Notre couple pourra donc, lors de l’arrêt de l’activité lucrative, décider s’il désire amortir sa dette avec ce supplément de capital ou le conserver pour son usage propre. 

• S’il décide de faire travailler ses liquidités avec des solutions de placement, il s’agira d’ajuster le niveau de risque des placements à sa capacité à prendre des risques et à sa phase de vie. 

• Dans quel état se trouve le bien immobilier ? Il est peut-être temps de planifier des travaux de rénovation. Lesquels sont judicieux pour maintenir la valeur du logement et peut-être réaliser des mesures d’économies énergétiques ? Ces investissements sont encore valorisables, probablement jusqu’en 2028, avant l’entrée en vigueur de la suppression de la valeur locative. Ici à nouveau, notre couple devra définir un mode de financement de ces investissements : fonds propres ou emprunt hypothécaire. La question de la souplesse financière à la retraite apparaîtra ici à nouveau en filigrane.

A la retraite

Quelques années ont passé. Les enfants ont quitté le foyer et notre couple s’apprête bientôt à prendre sa retraite. Les questions en lien avec sa maison ou appartement ressurgissent. Viennent s’ajouter celles en lien avec la prise de la retraite. Ici, il est surtout important de définir un budget, car il est essentiel de trouver un équilibre entre les besoins d’argent liquide pour bien vivre et les obligations immobilières.

• Comment vais-je gérer mes capitaux de prévoyance (2^e et 3^e piliers) ? A quoi vont me servir ces liquidités ? Plusieurs pistes sont envisageables. La plus souvent évoquée conduit au remboursement de la dette. Totalement ou en partie ? Le montant dépendra des réserves disponibles et nécessaires pour maintenir un train de vie adéquat et pour faire face aux dépenses récurrentes et imprévues. 

• Si l’amortissement ne constitue pas une éventualité, il est néanmoins impératif de se pencher sur les hypothèques et leur renouvellement. Avant de prendre une décision, soyez au clair sur le nombre d’années durant lesquelles vous désirez résider dans votre logement. Peut-être avez-vous des envies de départ pour un bien plus adapté à votre âge. Une planification des durées des hypothèques sera cruciale afin d’éviter de mauvaises surprises financières.

• Enfin, il est temps de considérer les aspects successoraux. Comment et quand transmettre son bien ? A quel enfant et à quelle valeur ? Quel que soit le choix, assurez-vous que l’un de vos descendants ne soit pas lésé et que vous et votre conjoint conserverez une autonomie financière suffisante.