L’abolition de la valeur locative est soumise à votation populaire le 28 septembre 2025. Les enjeux financiers sont importants pour les propriétaires de biens immobiliers. La BCVS décortique cet objet, point par point.

• Objet de la votation

Les enjeux financiers et économiques se montent en centaines de millions de francs. L’importance de la votation du 28 septembre 2025, sur l’imposition de la propriété du logement, n’échappe à personne : privés, entités publiques, partis politiques, associations professionnelles et immobilières. Ils sont à la hauteur des intenses débats parlementaires, qui auront duré plus de sept ans et abouti à un compromis tout helvétique. En effet, l’abolition de la valeur locative est liée juridiquement à l’introduction d’un nouvel impôt sur les résidences secondaires au niveau cantonal. C’est bien sur ce second objet que les Suisses se prononceront dans quelques jours. Son acceptation - à la double majorité du peuple et des cantons, car il s’agit d’une modification de la Constitution suisse - entraînera de facto la suppression de l’impôt sur la valeur locative. Une période transitoire avant l’entrée en vigueur, doit encore être définie. Le délai est généralement d’au moins deux ans. 

En cas de refus, le statu quo actuel prévaut. 

• C’est quoi la valeur locative

Il s’agit d’un impôt que les propriétaires paient sur leur bien immobilier qu’ils utilisent comme résidence principale ou secondaire. En d’autres termes, ils paient une taxe sur un revenu théorique, correspondant à la mise en location fictive de leur propre logement.

La valeur locative est fixée par les autorités fiscales cantonales, qui tiennent compte de certains critères tels que la surface habitable, l’emplacement, l’année de construction. Le Tribunal fédéral exige qu’elle corresponde au mois à 60% du loyer du marché. Selon, les cantons, ce chiffre peut grimper jusqu’à 90%.

En contrepartie, cet impôt est accompagné de toute une série de déductions fiscales : les frais d’entretien, les dépenses de rénovation, les investissements énergétiques et les intérêts passifs, notamment les intérêts hypothécaires.

• Ce que propose la réforme

La valeur locative ne sera plus imposable pour les résidences principales et secondaires.

La loi va également restreindre les déductions fiscales : frais d’entretien, mesures d’assainissement énergétiques au niveau fédéral (les déductions sont toujours possibles au niveau cantonal), intérêts débiteurs. Ces derniers seront toujours déductibles pour les personnes qui acquièrent un premier logement (durant dix ans et à concurrence d’un certain montant) et pour les biens immobiliers loués.

Pour soulager les pertes fiscales que subiront les cantons - particulièrement les cantons touristiques de montagne - ceux-ci auront la possibilité d’introduire un nouvel impôt cantonal sur les résidences secondaires. Ils disposeront d’une marge de manœuvre pour définir les modalités concrètes de cet impôt.

• Argumentaires

De manière générale, cette réforme vise à encourager la propriété du logement, à alléger la fiscalité de la classe moyenne et à corriger une forme d’« incohérence fiscale ». Selon une étude de la Confédération, 80% des propriétaires actuels seraient avantagés si le oui l’emporte le 28 septembre, même si tout n’est pas si simple (voir par ailleurs). Pour les partisans, la valeur locative serait une mauvaise incitation à l’endettement. Le système actuel, par la déduction des intérêts passifs, favorise la prise et la conservation d’hypothèques. En comparaison internationale, les ménages suisses sont fortement endettés.

A l’inverse,les opposants estiment que la réforme désavantage certains propriétaires modestes, affaiblit les incitations à la rénovation et favorise les hauts revenus.  Selon eux, la suppression des déductions fiscales constitue une entrave à la propriété pour la classe moyenne et nuit à l’entretien des bâtiments. Ils citent également comme effets pervers la probable augmentation du travail au noir et un secteur de la construction affaibli, entraînant des pertes d’emplois. Quant au nouvel impôt cantonal sur les R2, il serait politiquement difficilement réalisable.

• Les conséquences financières

Baisse des recettes fiscales ou hausse des revenus pour les pouvoirs publics ? Les conséquences financières sont intimement liées à l’évolution des taux hypothécaires.  Schématiquement, plus ces derniers sont bas, plus les recettes diminuent, alors que des taux élevés engendrent des rentrées supplémentaires.

Un chiffre est aujourd’hui avancé dans les débats : 1,8 milliard de francs. Sur la base d’un taux hypothécaire actuel de 1,5%, ce montant manquerait aux caisses publiques de la Confédération, des cantons et des communes. En dessous d’un taux de 1%, les pertes s’élèveraient à 2,5 milliards. En revanche, au-dessus de 3%, les recettes fiscales augmenteraient. Elles seraient même de 3 milliards de francs avec un taux hypothécaire de 5%.

Notons que ces chiffres demeurent des estimations.

• Les gagnants et les perdants

Pas facile de classer les propriétaires dans l’une ou l’autre catégorie. De nombreux facteurs individuels influencent la répartition. Citons : le montant de la dette hypothécaire, le niveau des intérêts hypothécaires, l’état du bien immobilier, le lieu dans lequel le bien est imposé, ou encore le montant du revenu imposable. Naturellement, et dans le contexte actuel de taux bas, sont avantagés tous les propriétaires dont la valeur locative est supérieure au montant cumulé des intérêts hypothécaires et déductions des frais d’entretien.

Les plus grands bénéficiaires  seront les propriétaires qui ont tout ou en grande partie remboursé leur dette ; qui ont déjà effectué des travaux de rénovation, ou ne désirent pas en faire ; qui disposent d’un revenu faible. Aujourd’hui, la valeur locative augmente leur revenu imposable, alors qu’ils ne bénéficient pas de déductions significatives.
Les personnes qui achètent leur premier logement, on le rappelle, bénéficieront toujours d’une déduction fiscale, décroissante pendant dix ans, de leurs intérêts débiteurs.

En revanche,les propriétaires qui s’apprêtent à effectuer de grosses rénovations, en vue de préserver la valeur de leur bien immobilier, et nécessitant d’importants investissements, seront pénalisés financièrement par la réforme.

• Le cas du Valais

Le Valais est un cas particulier à double titre. Premièrement, parce que c’est une région de propriétaires.  Près de 60% des citoyens possèdent un bien immobilier, contre seulement 35% en Suisse. Deuxièmement, parce que c’est un canton touristique.  Les différentes destinations regroupent de nombreuses résidences secondaires, propriétés de Suisses et de ressortissants étrangers. Si la réforme sur le système d’imposition de la propriété du logement est acceptée, le Valais perdrait 70 millions de francs, à parts égales entre le Canton et les communes. En cas de rejet, l’impôt sur la valeur locative, bas en Valais, pourrait bien augmenter.

• Des conséquences économiques ?

Elles sont difficiles à mesurer aujourd’hui. Et l’importance qu’on leur attache varie selon que l’on soit partisan ou opposant de la réforme. Trois marchés seront, de manière générale, touchés par cette votation si la Suisse y répond favorablement : celui de l’immobilier, celui de la construction et celui des hypothèques. A quoi s’attendre ? A une hausse des prix pour les logements en propriété, à un frein des activités de rénovation, et à une réduction du niveau moyen d’endettement.

Si l’objectif de la réforme est atteint - soit rendre plus attractif l’accès à la propriété – alors les prix des logements pourraient encore grimper, dans un marché helvétique dynamique. La demande est forte et l’immobilier reste un bien rare.

A moyen terme, les effets de la révision pourraient se traduire par une baisse des commandes dans le secteur du bâtiment pour des rénovations, entretiens et assainissements énergétiques. Le patrimoine bâti perdrait de sa valeur. A court terme, un oui dans les urnes pourrait inciter les propriétaires à moderniser leur bien avant l’entrée en vigueur des nouvelles règles. Un boom transitoire des rénovations qui pousserait le prix des prestations vers le haut ?

Comment réagira le marché hypothécaire ? Selon un professeur en sciences bancaires de la HES de Lucerne, cité dans le journal économique « Finanz und Wirtschaft », 40 à 80 milliards de dettes hypothécaires seront remboursées dans les cinq ans qui suivent l’acceptation de la réforme. Soit entre 3% et 7% du marché total. Le spécialiste « Moneypark » estime que seuls 10% des propriétaires suisses sont capables de rembourser totalement leur dette hypothécaire.

Au final, la votation du 28 septembre, quel que soit son résultat, est peut-être bien l’occasion de se pencher sur sa situation financière et patrimoniale, et de l’optimiser.