Am 28. September 2025 wird in einer Volksabstimmung über die Abschaffung des Eigenmietwerts abgestimmt. Für Immobilieneigentümer steht finanziell viel auf dem Spiel. Die WKB nimmt diese Vorlage Punkt für Punkt auseinander.

• Gegenstand der Abstimmung

Finanziell und wirtschaftlich stehen Hunderte Millionen Franken auf dem Spiel. Was bei der Abstimmung vom 28. September 2025 über die Besteuerung von Wohneigentum auf dem Spiel steht, entgeht niemandem: weder Privatpersonen, öffentlichen Körperschaften, politischen Parteien, noch Berufs- und Immobilienverbänden. Entsprechend intensiv sind die parlamentarischen Debatten, die mehr als sieben Jahre dauerten und zu einem ganz und gar schweizerischen Kompromiss führten. Die Abschaffung des Eigenmietwerts ist nämlich rechtlich an die Einführung einer neuen kantonalen Steuer auf Zweitwohnungen gebunden. Über diese zweite Vorlage werden die Schweizer in einigen Tagen abstimmen. Seine Annahme - mit doppelter Mehrheit des Volkes und der Kantone, da es sich um eine Änderung der Schweizer Verfassung handelt - wird de facto die Abschaffung der Eigenmietwertsteuer zur Folge haben. Eine Übergangsfrist vor dem Inkrafttreten steht noch aus. Die Frist beträgt in der Regel mindestens zwei Jahre. 

Bei einem Nein gilt der derzeitige Status quo. 

• Was ist der Eigenmietwert?

Hierbei handelt sich um eine Steuer, die Eigentümer auf ihre Immobilien zahlen, die sie als Haupt- oder Zweitwohnsitz nutzen. Mit anderen Worten: Sie zahlen eine Steuer auf ein theoretisches Einkommen, das der fiktiven Vermietung ihres Eigenheims entspricht.

Der Eigenmietwert wird von den kantonalen Steuerbehörden festgelegt, die dabei bestimmte Kriterien wie die Wohnfläche, die Lage und das Baujahr berücksichtigen. Das Bundesgericht verlangt, dass der Eigenmietwert mindestens 60% der Marktmiete betragen muss. Je nach Kanton kann dieser Wert bis zu 90% betragen.

Im Gegenzug wird diese Steuer von einer ganzen Reihe von Steuerabzügen begleitet: Unterhaltskosten, Renovationskosten, Energieinvestitionen und Schuldzinsen, insbesondere Hypothekarzinsen.

• Was die Reform vorschlägt

Der Eigenmietwert soll für Haupt- und Zweitwohnsitze nicht mehr versteuert werden müssen. 

Das Gesetz soll aber auch die Steuerabzüge einschränken für Unterhaltskosten, energetische Sanierungsmassnahmen auf Bundesebene (Abzüge sind auf kantonaler Ebene weiterhin möglich) und Schuldzinsen. Letztere werden für Personen, die eine erste Wohnung erwerben (während zehn Jahren und bis zu einem bestimmten Betrag), und für vermietete Immobilien weiterhin abzugsfähig sein.

Um die Steuerausfälle der Kantone - insbesondere der touristischen Bergkantone - abzufedern, sollen diese die Möglichkeit haben, eine neue kantonale Steuer auf Zweitwohnungen einzuführen. Bei der konkreten Ausgestaltung dieser Steuer haben sie einen gewissen Spielraum..

• Argumente

Generell zielt diese Reform darauf ab, Wohneigentum zu fördern, die Mittelschicht steuerlich zu entlasten und eine Form von «steuerlicher Inkohärenz» zu korrigieren. Laut einer Studie des Bundes wären 80% der derzeitigen Eigentümer bessergestellt, wenn am 28. September das Ja siegt, auch wenn nicht alles so einfach ist (siehe an anderer Stelle). Für die Befürworter ist der Eigenmietwert ein schlechter Anreiz zum Schuldenmachen. Das aktuelle System fördert durch den Abzug von Schuldzinsen die Aufnahme und das Halten von Hypotheken. Im internationalen Vergleich sind die Schweizer Haushalte hoch verschuldet.

Umgekehrt sind die Gegner der Ansicht, dass die Reform bestimmte kleine Hauseigentümer benachteiligt, die Anreize für Renovationen schwächt und hohe Einkommen begünstigt. Ihrer Meinung nach stellt die Abschaffung der Steuerabzüge ein Hindernis für den Erwerb von Wohneigentum durch die Mittelschicht dar und ist dem Unterhalt von Gebäuden abträglich. Als weitere unerwünschte Auswirkungen nennen sie die wahrscheinliche Zunahme der Schwarzarbeit und eine geschwächte Baubranche, die zu Arbeitsplatzverlusten führt. Die neue kantonale Steuer auf Zweitwohnungen wäre politisch schwer durchsetzbar.

• Finanzielle Folgen

Weniger Steuererträge oder höhere Einnahmen für die öffentliche Hand? Die finanziellen Folgen sind eng mit der Entwicklung der Hypothekarzinsen verknüpft. Schematisch ausgedrückt: Je niedriger die Hypothekarzinsen, desto geringer die Einnahmen, während höhere Zinsen zu Mehreinnahmen führen.

Heute wird in den Debatten eine Zahl genannt: 1,8 Milliarden Franken. Bei einem aktuellen Hypothekarzinssatz von 1,5% würde dieser Betrag in den öffentlichen Kassen des Bundes, der Kantone und der Gemeinden fehlen. Unterhalb eines Zinssatzes von 1% würden sich die Verluste auf 2,5 Milliarden belaufen. Über 3% würden die Steuereinnahmen hingegen steigen. Bei einem Hypothekarzinssatz von 5% würden die Steuereinnahmen sogar 3 Milliarden Franken betragen.

Es sei darauf hingewiesen, dass es sich bei diesen Zahlen um Schätzungen handelt.

• Gewinner und Verlierer

Es ist nicht einfach, Hauseigentümer in die eine oder andere Kategorie einzuordnen. Die Einteilung wird durch viele individuelle Faktoren beeinflusst, wie namentlich die Höhe der Hypothekarschuld, die Höhe der Hypothekarzinsen, der Zustand der Immobilie, der Ort, an dem die Immobilie besteuert wird, oder die Höhe des steuerbaren Einkommens. Im aktuellen Niedrigzinsumfeld wären natürlich alle Hauseigentümer bessergestellt, deren Eigenmietwert höher ist als der kumulierte Betrag der Hypothekarzinsen und Abzüge für Unterhaltskosten.

Am meisten profitieren würden Hauseigentümer, die ihre Schulden ganz oder grösstenteils zurückgezahlt haben, die bereits renoviert haben oder nicht renovieren wollen oder die über ein niedriges Einkommen verfügen. Heute erhöht der Eigenmietwert ihr steuerbares Einkommen, obwohl sie keine nennenswerten Abzüge haben.
Wer sein erstes Eigenheim kauft, wird, wie wir wissen, weiterhin von einem steuerlichen Abzug ihrer Schuldzinsen profitieren, der über einen Zeitraum von zehn Jahren degressiv gestaffelt ist.

Hingegen werden Hauseigentümer, die grössere und investitionsintensive Renovationen zwecks Werterhalt ihrer Immobilie vornehmen, durch die Reform finanziell benachteiligt.

• Der Sonderfall Wallis

Das Wallis ist in zweierlei Hinsicht ein Sonderfall. Erstens, weil es eine Region von Eigenheimern ist. Fast 60% der Bürger und Bürgerinnen besitzen eine Immobilie, während es in der Gesamtschweiz nur 35% sind. Zweitens, weil es ein Tourismuskanton ist. In den verschiedenen Feriendestinationen gibt es zahlreiche Zweitwohnungen, die sowohl Schweizern als auch Ausländern gehören. Wenn die Reform des Steuersystems für Wohneigentum angenommen wird, würde das Wallis 70 Millionen Franken verlieren, die zu gleichen Teilen auf den Kanton und die Gemeinden entfallen. Bei einem Nein könnte die niedrige Eigenmietwertsteuer im Wallis durchaus steigen.

• Wirtschaftliche Folgen

Elles sont difficiles à mesurer aujourd’hui. Et l’importance qu’on leur attache varie selon que l’on soit partisan ou opposant Die wirtschaftlichen Folgen sind heute schwer abzuschätzen. Wie bedeutend diese für einen selbst sind, hängt davon ab, ob man für oder gegen die Reform ist. Bei einem Ja der Schweiz werden generell drei Märkte von dieser Abstimmung betroffen sein, nämlich der Immobilien-, Bau- und Hypothekenmarkt. Was ist zu erwarten? Steigende Preise für Eigentumswohnungen, rückläufige Renovationsaktivitäten und eine Senkung des durchschnittlichen Verschuldungsniveaus.

Wird das Ziel der Reform, den Erwerb von Wohneigentum attraktiver zu machen, erreicht, könnten die Eigenheimpreise in einem dynamischen Schweizer Markt noch weiter steigen. Die Nachfrage ist gross und Immobilien bleiben ein knappes Gut.

Mittelfristig könnten sich die Auswirkungen der Revision in einem Rückgang der Aufträge für Renovationen, Unterhaltsarbeiten und energetische Sanierungen im Bausektor äussern. Das Bauerbe würde an Wert verlieren. Kurzfristig könnte ein Ja an der Urne Hauseigentümer dazu bewegen, ihre Immobilien vor Inkrafttreten der neuen Regeln zu modernisieren. Gäbe es einen vorübergehenden Renovierungsboom, der die Preise für die Leistungen in die Höhe treiben würde?

Wie wird der Hypothekenmarkt reagieren? Laut einem Professor für Bankwissenschaften an der Fachhochschule Luzern, der in der Wirtschaftszeitung «Finanz und Wirtschaft» zitiert wurde, werden innerhalb von fünf Jahren nach Annahme der Reform 40 bis 80 Milliarden Hypothekarschulden zurückgezahlt. Das wären zwischen 3% und 7% des Gesamtmarktes. Der Spezialist «Moneypark» schätzt, dass nur 10% der Schweizer Hauseigentümer in der Lage sind, ihre Hypothekarschulden vollständig zurückzuzahlen.

Letztendlich kann die Abstimmung vom 28. September unabhängig vom Ergebnis eine gute Gelegenheit sein, sich mit seiner Finanz- und Vermögenssituation zu befassen und sie zu optimieren.