Pourquoi investir dans les fonds immobiliers?

On peut penser à tort que les placements dans l’immobilier sont réservés à un groupe restreint d’investisseurs. En effet, l’achat d’un immeuble ou d’un appartement demande des fonds propres assez conséquents, que tout le monde ne possède pas nécessairement. Toutefois, il existe une alternative pour être exposé à ce marché, qui n’a cessé de s’apprécier ces dernières années: les fonds immobiliers. Ce type de placement est accessible à partir d’un petit montant et ouvert à tous. Il permet de participer à la hausse de l’immobilier et de toucher un dividende issu des loyers encaissés.

Un fonds immobilier est un véhicule d’investissement qui possède un parc immobilier. Les fonds sont en majorité cotés à la bourse suisse et accessible au grand public, alors que les fonds non cotées sont réservés aux investisseurs qualifiés tels que les caisses de pensions. Les fonds sont régulés par l’Autorité Fédérale de Surveillance des Marchés Financiers (FINMA), qui soumet les fonds à plusieurs règles d’investissements et de transparence.

Par exemple, un minimum de dix immeubles est demandé et l’endettement ne doit pas dépasser un tiers de la fortune du fonds. Les fonds peuvent acquérir uniquement des immeubles et des terrains à bâtir.

Ces règles permettent de proposer un produit diversifié. Les fonds immobiliers offrent différentes stratégies et types de biens. En principe, il existe des fonds résidentiels, commerciaux et mixtes. Les fonds investis dans les bureaux offrent des rendements supérieurs aux résidentiels, malgré un taux de vacances supérieur. Des fonds se sont spécialisés dans d’autres secteurs comme l’industrie, la logistique ou encore l’hôtellerie.

L’investissement dans un fonds immobilier présente de nombreux avantages. Le fonds offre une diversification via plusieurs immeubles répartis géographiquement à travers toute la Suisse. Il permet également de diversifier la typologie des biens; les deux-tiers des fonds existants détiennent principalement des immeubles résidentiels, alors que le tiers des fonds restants se sont spécialisés dans les locaux commerciaux (bureaux, centres logistiques, etc). Le risque d’un logement non loué et/ou d’un mauvais payeur est réparti à travers plusieurs appartements, offrant un revenu stable et sécurisé. Il ne faut pas oublier l’avantage que représente la liquidité et qui permet de vendre sa position rapidement, le volume échangé (en moyenne 30 millions CHF par jour) reste toutefois inférieur aux actions. Finalement, certains fonds immobiliers profitent d’un régime fiscal favorable pour ses investisseurs. En effet, lorsque le fonds détient les immeubles en direct, les détenteurs de parts ne sont imposés ni sur le revenu ni sur la fortune.

Premièrement, il existe une prime de liquidité puisque les fonds sont facilement négociables sur le marché boursier. Deuxièmement, lors du calcul de la VNI, un montant hypothétique d’impôt sur le gain immobilier est déduit, bien que celui-ci intervienne en cas de vente seulement. Dans la pratique, les fonds immobiliers gardent leurs immeubles plusieurs années et la valeur du parc immobilier est ainsi supérieure à celle publiée. Parfois, l’estimation d’un parc immobilier est jugée trop prudente; dans ce cas, les investisseurs sont prêts à payer un prix supérieur. Troisièmement, il existe une relation inverse entre le rendement des obligations et l’évolution de l’agio des fonds immobiliers. Plus les taux sont bas, plus les investisseurs sont prêts à prendre des risques et ainsi payer un agio élevé pour obtenir un rendement positif. Actuellement, les taux d’une obligation se traitent à environ -0.2% à 10 ans alors que les fonds immobiliers offrent un dividende supérieur à 2% en moyenne.

L’immigration va continuer à soutenir l’immobilier résidentiel. Les biens aux centres des villes seront toujours très recherchés, malgré la tendance depuis la crise, d’une immigration vers la campagne. L’emplacement restera le facteur déterminant dans le choix de son logement. La demande et les loyers des bureaux n’ont pas souffert de l’impact du home office, toutefois le taux de vacance de ce type de bien demeurera élevé. La logistique va continuer de profiter de l’essor du e-commerce, alors que les loyers des surfaces de vente de détails devraient baisser. Le retour du tourisme et du voyage d’affaire devrait à nouveau être profitable pour les hôtels, leur situation restera toutefois fragile. Les perspectives des fonds immobiliers sont réjouissantes. Les taux devraient rester bas et continuer à alimenter l’appétit des investisseurs en manque de rendement. Actuellement, un fonds immobilier distribue en moyenne 2.3% de dividende par année, un rendement bien plus intéressant que les obligations. Nous estimons que l’immobilier continuera à offrir une performance intéressante ces prochaines années.