WKB-WIK-Immobilienindikator

Im vergangenen Jahr hat die Pandemie zu einem Run auf Wohneigentum im Kanton geführt, wo die Preise für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen weiter gestiegen sind.

Die Walliser Kantonalbank (WKB) und die Eigentümervereinigung WIK (Walliser Immobilienkammer) haben heute ihren Herbst-Immobilienindikator für den Walliser Immobilienmarkt veröffentlicht. Im vergangenen Jahr hat die Pandemie zu einem Run auf Wohneigentum im Kanton geführt, wo die Preise für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen weiter gestiegen sind, insbesondere in den Tourismusgemeinden und im Oberwallis. Demgegenüber deuten die Zeichen im Mietwohnungssektor, der immer noch von einer hohen Anzahl leer stehender Wohnungen betroffen ist, auf einen Rückgang der Mieten hin.

Die Coronakrise liess die Nachfrage nach Wohneigentum in der Schweiz in die Höhe schnellen. Dies hatte einen deutlichen Anstieg der Transaktionspreise für Einfamilienhäuser (+7,3%) und für Eigentumswohnungen (+7,5%) zwischen dem 3. Quartal 2020 und dem 3. Quartal 2021 zur Folge. Der von Wüest Partner erstellte WKB-WIK-Immobilienindikator zeigt, dass der Anstieg im Wallis noch deutlicher ausfiel und ein Rekordniveau erreichte: Die Preise von Einfamilienhäusern stiegen durchschnittlich um 9,1%, diejenigen von Eigentumswohnungen gar um 9,6%. Dies ist dadurch zu erklären, dass das Angebot im Kanton besonders gut mit der aktuellen Nachfrage übereinstimmt, die Wohnorte ausserhalb der grossen Zentren bevorzugt. Gründe dafür dürften die zunehmende Verbreitung von Homeoffice sein, der Zugang zu mehr Grünflächen sowie Preise, die trotz allem erschwinglicher sind als im Schweizer Durchschnitt.

Wird dieser Preisboom anhalten? Laut den Experten von Wüest Partner wird für 2022 eine Verlangsamung und ein entsprechend moderateres Preiswachstum erwartet. Diese Entwicklung dürfte im Falle einer höheren Inflation und steigenden Hypothekarzinsen zu einer Stabilisierung des Marktes und zur Verhinderung von Abwärtskorrekturen beitragen.

Einfamilienhäuser sind so begehrt wie nie

Mehr denn je ist ein Einfamilienhaus mit Garten für viele Haushalte ein Lebensziel. Während die Nachfrage zunimmt, ist die Angebotsziffer (angebotene Einfamilienhäuser in Prozent des Bestands) innerhalb eines Jahres von 7,1% auf 5,3% gesunken. Im Vergleich mit der Schweiz, die eine Angebotsziffer von 2,3% aufweist, ist der Walliser Markt zwar nach wie vor liquid, doch angesichts der Knappheit an Bauland, wo der Bau von Einfamilienhäusern möglich ist, könnte das Angebot im Wallis längerfristig durchaus unter Druck geraten.

Im Jahr 2021 belief sich der Transaktionspreis eines typischen Einfamilienhauses im Wallis auf CHF 966'000. Dies ist allerdings nur ein Durchschnittswert, denn wie LocationSpot, das neue Online-Tool der WKB-WIK, zeigt, sind die Preise von Region zu Region und von Gemeinde zu Gemeinde unterschiedlich. So kostet zum Beispiel ein Einfamilienhaus im Mittelwallis CHF 974'000, im Unterwallis CHF 930'000 und im Oberwallis CHF 790'000. Die Preise sind vor allem in der letztgenannten Region gestiegen, die sich durch ein wirtschaftliches und demografisches Wachstum, das namentlich durch die Entwicklung der Lonza vorangetrieben wird, auszeichnet. Trotz dieses Aufholeffekts sind Wohnobjekte hier jedoch nach wie vor deutlich günstiger als im französischsprachigen Wallis.

Moderne Eigentumswohnungen sind gefragt

Auch die Preise für Eigentumswohnungen sind gestiegen, und zwar um fast 10% innerhalb eines Jahres. Im kantonalen Durchschnitt kostet ein typisches Objekt inzwischen CHF 753'000, während eine entsprechende Wohnung im Unterwallis CHF 659'000, im Mittelwallis CHF 651'000 und im Oberwallis CHF 564'000 kostet. die Die Angebotsquote ist wie bei den Einfamilienhäusern auch bei den Eigentumswohnungen gesunken, und zwar von 12,9% auf 9,3% innerhalb eines Jahres, liegt damit aber im Vergleich zum Schweizer Durchschnitt (4%) nach wie vor sehr hoch. Dies ist zweifellos darauf zurückzuführen, dass viele Eigentumswohnungen nicht der Nachfrage entsprechen und daher schwer vermittelbar sind. In vielen Fällen handelt es sich dabei um ältere Wohnungen, die renoviert werden müssten, um attraktiver zu werden. Der beeindruckende Preisanstieg bei den Eigentumswohnungen erklärt sich insbesondere durch den Konkurrenzkampf um den Erwerb von Bauland, den sich Bauherren und Bauträger von Eigentumswohnungen einerseits und institutionelle Bauherren von Mietwohnungen andererseits liefern.

Immer noch zu viele Mietwohnungen

Die massiven Investitionen von Versicherungsgesellschaften und Pensionskassen in Mietwohnungen haben wesentlich zum Wachstum des Walliser Mietwohnungsbestands beigetragen. Der kantonale Gesamtleerstand (Mietwohnungen und Wohneigentumsobjekte) ist zwar innerhalb eines Jahres von 2,4% auf 2,29% gesunken, wobei jedoch zu beachten ist, dass diese Quote in Gemeinden, in denen der Mietwohnungsbestand besonders stark gestiegen ist, deutlich höher liegt. Dies ist beispielsweise der Fall in Siders und Martinach, wo die Leerstandsquoten im Jahr 2021 6,8% bzw. 4,9% erreichten. Dieses Überangebot an leer stehenden Mietwohnungen hat im Wallis seit 2015 zu einem Rückgang der Mieten um insgesamt rund 12% geführt. Die Zahl unbewohnter, oftmals älterer Wohnungen ist in manchen Regionen besorgniserregend hoch und wirkt sich auf die Einkünfte der Eigentümer aus.

Grosse Nachfrage in den Tourismusgemeinden

Seit dem Ausbruch der Coronapandemie ist die Nachfrage nach Zweitwohnungen in den Tourismusgemeinden geradezu explodiert. Zwischen dem 3. Quartal 2020 und dem 3. Quartal 2021 sind die Transaktionspreise von Chalets um 17% und von Eigentumswohnungen um 11% gestiegen. Namentlich dank Homeoffice, das ein Leben auf dem Lande erleichtert, bekam auch der Markt für Hauptwohnungen neue Impulse. Im Jahr 2021 wird ein Chalet in den Bergen zu einem Durchschnittspreis von einer satten Million (CHF 1'092'000, also +20% gegenüber Anfang 2019) und eine Eigentumswohnung zu CHF 916'000 gehandelt.

Immobilien in der Gefahrenzone

Neben den grossen Trends, die die verschiedenen Sektoren des Walliser Immobilienmarktes prägen, analysiert diese Ausgabe des WKB-WIK-Immobilienindikators auch den Einfluss von Naturgefahren auf die Wohnungspreise, wie beispielsweise Überschwemmungen, Murgänge, Erdrutsche und Steinschläge. Aufgrund seiner Topografie ist das Wallis regelmässig mit solchen Ereignissen konfrontiert. Seit 2010 wurden mehr als 280 Schadensfälle registriert, von denen 37 Kosten von mehr als CHF 400'000 verursachten. Die Studie zeigt, dass der Wert von Liegenschaften in Gefahrenzonen je nach Wahrscheinlichkeit eines solchen Ereignisses und seiner möglichen Intensität erheblich sinkt. Die Gefahrenkarten geben Auskunft über den Risikograd eines Gebiets. So sinkt der Wert eines Hauses in der Hochwassergefahrenklasse 5 (hohe Gefahr) oder 4 (mittlere Gefahr) um 5,8% bzw. 5,3% im Vergleich zu einem Objekt in der Klasse 1 (keine Gefahr). In der Studie werden auch mögliche Massnahmen zur Schadensbegrenzung aufgezeigt.

LocationSpot

Der Walliser Immobilienmarkt unterscheidet sich je nach Segment und Wohnort stark. Dank dem neuen Online-Tool LocationSpot, das auf den Internetseiten der WKB und der WIK angeboten wird, ist es nun möglich, mit wenigen Klicks auf eine Vielzahl von mikrolokalen Daten zuzugreifen (Transaktionspreisspannen, Wohnungsbestand auf dem Markt, Leerstandsquoten, demografische Entwicklung, Vergleich mit kantonalen und gesamtschweizerischen Zahlen usw.). Dieses Tool ist eine wertvolle Ergänzung zum Herbst-Immobilienindikator.